第48章 香港“REITs”投资方法（1/2）

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财务自由自“REITs”香港投资方法也分为五大步骤

第1步选择好“REITs”

第2步等待好价格

第3步买进

第4步长期持有

第5步卖出

第1步选出好REITs

打开富途牛牛电脑版行情软件——点行情——点港股——点倒三角——点板块——点行业板块——点房地产信托。我们可以看到。香港总共有11支REITs，那么这十一支香港REITs都是好的REITs吗？

我们现在海选一下总市值，让当日总市值由大到小排序，市值大于100亿港元的REITs一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，风险较小，

根据排序结果，我们选出市值大于100亿港元的REITs，市值小于100亿港元的REITs淘汰掉，这样就只剩下领展房产基金，汇贤产业信托，置富产业信越秀房产信托基金，冠军产业信托五支REITs啦，

接下来我们再精选一下，这五支REITs有哪几只是好REITs？

REITs的本质是房地产，投资REITs就是投资房地产，房地产业务极其简单，非常容易理解，就是买房子是租金，

对于投资房地产来说，第一重要的是看租金能否长期持续稳定的增长，租金能长期持续稳定的增长，房地产的内在价值就会持续稳定的增长，房价上涨自然而然的事情，

第二重要的是看房地产的地段好不好，只要房地产的地段好，房地产才更容易长期保持很高的出租率，比如出租率至少大于90%，只有长期出租率高，租金收入才能长期持续稳定的增长。

第三重要的是看房地产资产负债率高不高，资产率负债率越高，代表买房借去的钱就越多，风险也就越大，当房地产市场价格大幅下跌时，房地产净资产可能会小于零，房地产持有涨可能会破产，

比如说，某房地产市价100万元，张三从银行贷款50万，资产负债率为50%，净资产为50万，万一后期房价大跌下跌60%，房地产市价变为40万，而负债还是50万，这样房地产的净资产就变成了-10万，张三就会资不抵债破产了，

张三的房地产很可能会被银行收走，后期房地产产生的租金也和张善没有任何的关系，所以房地产的资产负债率最好不要超过40%，那么对于我们投资来REITs说，精选的标准就明确了，

1、每年分红且长期稳定增长

2、地理位置要好，整体出租率要大于90%

资产负债率要小于40%