第55章 投资期限长（2/2）

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2政策风险；政策为了抑制房产泡沫采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险，

比如2017年政府加强对房地产市场的调控到9月份为止，北京的实际成交价已经比2017年初下跌20%左右。

化解政策风险最小需要的途径是好价格，

3社会风险；社会风险通常指的是大型社会实践活动可能引发的房价下跌风险。这些社会风险主要包括政治运动、暴乱、战争等等。以 1967 年 5 月 6 日至 10 月期间香港爆发的“六七暴动”为例，这场动乱导致英国资本大规模撤出香港，香港房地产市场价格急剧下跌，许多人遭受巨大经济损失。

然而，就在那个时候，李嘉诚看准时机，大胆地进行了大规模抄底买入。这次果断行动让他获益颇丰，并最终使他成为了香港的首富。这个例子充分展示了在面对社会风险和经济动荡时，敏锐的洞察力和果敢的决策能力可以创造巨额财富。同时，这也提醒我们要对各种潜在的社会风险保持警觉，并灵活应对变化的局势。只有这样，才能在复杂多变的社会环境中立于不败之地。

化解社会风险的有效途径，就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资，

4变现风险；变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险，房地产的金额较大，交易流程也比较复杂，一般房地产从开始出售到交易完成需要1~6个月的时间，如果在楼市下行的时候可能要比市场价低20%以上才能卖掉，

比如2018年，北京很多地区域的房子要比市场价低20%左右才能卖掉，由于房地产的特点彻底化解变现风险较难，可以制定一些投资标准，在买房的时候就降低变现风险，能有效降低病变风险的方式是选择好房子，至于什么是好房子，我们后面会提到，

5利率风险；因利率大幅提高导致房价下跌的风险，央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。一是利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌，二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌，三是每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供房价会下跌，

比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%，

化解利率风险，最有效的途径是好价格，

6汇率风险；汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险，房地产投资一般至少需要持有10年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能会出现大幅贬值，