第61章 房子投资的计算方法（1/2）

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下面我们看第一大项，“经营活动产生的现金流量”。因出租房屋产生的所有现金流入和现金流出都放到Z一项.

我们把租金收入、物业费、房屋维护费、房屋保险费分别填进对应的科目。

下面我们来看第二大项，“投资活动产生的现金流量”。因买卖房子发生的所有现金流入和现金流出都到这一项里.

我们把195万的购房款填到“购房款”科目;把1.8万的契税和1.95万的中介费,共计3.75万填写到有房产生的税费”科目，“投资活动现金流出小计”科目反映的是张三买房花的所有的钱，这个金额为198.75

下面我们来看第三大项，“筹资活动产生的现金流量”。因借钱买房发生的所有现金流入和现金流出都放到这一项.

我们把张三从银行贷款的126万放进“房贷”科目;把每月还本付息金额7293元放进“偿还房贷本息”科目。

“偿还房贷本息”和“偿还其他借款本息”科目反映的是每月偿还借款本息的金额。

从现金流量表的三大项科目中，我们可以准确的知道房子所有的现金流入和现金流出情况，

下面我们来看最后一个科目。“本期租金净额”反映的是本期净租金收入。

我们可以看到这套房子9月份的净租金收入为1407元。净租金收入大于0,说明这套房子是生钱资产。至于能不能买?我们还需要看一下其他关键指标，

如果“本期租金净额”这个科目小于等于0，就不用看其他关键指标了，直接淘汰就可以了。

看完现金流量表，我们再来看下面的表格。这三个表格分别统计了持有房屋、买房和卖房的主要税费本。我们投资房子的时候，可以根据以下表格估算一下投资房子的税费成本。

项目 标准

1、物业费 一般0.8---3元/m/月

2、房屋维护费 因情况而定

3、房屋保险费 房屋估价的0.1%0.2%

4、租金相关税 税率一般为租金的5%，实际上一般为0

5、房产税 上海应税税率为0.6%;重庆为0.5%-1.2%;其他城市暂无

6、房屋出租托管费 中国还没有成熟的托管机构

房屋持有税费总计 股为租金的5%-15%左右

购房产生的税费

项目 标准

1、契税 (1)首套:①面积≤90m2,网签价的1%;②面积)90m2，网签价的1.59

(2)二套:①北上广深,网签价的3%;②其他城市，面积≤90m2,网签价的1%，面积)90m2,网签价的2%

2、中介佣金 购买价的1%-2%

购房税费总计 一般为购买价的2%-5%，但在实际生活中，如果楼市较热，卖家的税会转嫁给买方。买家的实际税费可能为成交价的5%--25%，

项目 标准

1、增值税及附加 ①普通住房≥2年，免征;②普通住房(2年，网签价的5.5%

2、个人所得税 ①满5年且家庭唯一住房，免征②房价净收益(售价-买价-相关费用)的20%或现价的1%

3、中介佣金 售价的1%2%

售房税费总计 般为售价的2%--20%,但在实际生活中，如果楼市较热,卖方的税以转嫁给买方，卖方实际只付中介费及一些小的费用，