第61章 房子投资的计算方法（2/2）

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接下来再打开《关键指标》，先看买入指标，

房产买卖的关键指标

指标名称 公式 评判标准 数值 买卖评价

买入指标 房龄 房龄＜10年,优先买:房龄15年，买入:腐龄＞15年,

不买: 10 买入

净租金收益率 净租金收益率=年租金净额+(房屋首付+购房产生的税费)x

100% 净租金收益款10年期国债收益率中位数(3.8%)，买入:净租金收益率＜10年期国债收

益率中位数，不买 2.30% 不买

贷款比率 贷款比率=房贷金额+房屋价格x100% 贷款比率＞70%，利用银行资金多，优先买:

50%＜贷款比率＜70%，利用银行的资金较多，买入:贷款比率＜50%，利用银行的资金少，占用自有资金过大，

不买 65% 买入

房贷期限 贷款期限＞25年，优先买:15≤贷款期限＜25年，买入:贷款期限＜15年，不买 25 优先买

空置率 空置房屋面积+房屋总面积x100% 空置率＜10%，房屋供不应求,优先买:

10%≤空置率＜20%，房屋供

需平衡，买入:

空置率＞20%，房屋供过于

求，不买 10% 买入

我们可以看到买入指标中有5个关键指标，这5个关键指标后面都有一个“买卖评价”，这5个关键指标的“买卖评价”都为“买入”或“优先买入”时房子就可以买。如果有一个指标的“买卖评价”为不买。这个房子就不能买。

我们根据房子的情况把数值填上。房龄的数值项中填写10。根据评价标准，“买卖评价”为买入。

净租金收益率我们需要计算一下，年租金净额用现金流量表中的月租金净,1407乘以12，可以计算出租金净额为 元。

房屋首付在在资产负债表中的“净资产”中可以看到，为69万;购房产生的税费在现金流量表中可以看到，为3.75万。根据公式可以计算出净租金收益率为2.3%。根据评价标准，“买卖评价”为不买。

贷款比率根据公式我们可以计算出，为65%。根据评价标准，“买卖评价”为买入。

贷款期限为25年。根据评价标准，“买卖评价”为买入。

空置率为10%。根据评价标准，“买卖评价”为买入。

我们发现5个关键指标的“买卖评价”中“净租金收益率”这个指标不符合买人标准。

所以张三不能投资这套房子。

我们再来看下卖出指标。

卖出指标 售租比 房价+月租金 沫，卖出: 售租比＞540，房价出现泡 217

在持有房子的情况下才能用到卖出指标。卖出指标就看一个售租比就可以了。

张三看中的这套房子目前的售租比为217，还不到卖出时机。