第63章 房地产投资重点总结（2/2）

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2、好环境 环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。

3、好物管； 好物管指小区的物业管理要好，好的物业管理能让房子增值。

4、好户型；指最容易出租和出售的户型，

5、房龄小；房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。

6、空置低 空置低是指没有人居住的房屋比例低。

第三大步，等待好价格

净租金收益率=年租金净额+初始投资现金总额x100%

年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用初始投资现金总额=首付+购房产生的税费

净租金收益率=十年期国债收益率中位数时，房子价格为好价格

我们可以把 10期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于10 年期国债收益率时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。房贷计算器的网址为:

第四大步，买入房产

1、产权有问题的房子不买

2、房龄大于 15 年不买

3、不是精装修不买

4、贷款比例低于 50%不买

5、空置率大于 20%不买

6、感觉不好不买

第五大步骤,长期持有。

第六大步，卖出房子

我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫。

租售比的计算公式是:租售比=月租金/房价

售租比的计算公式是:售租比=房价/月租金

根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价有泡沫。

中国的售租比应该调整为:300*1.8=540

各位可以把这些重点制作城一个表格，一目了然，