第67章 颠覆三观的老朱！（1/1）

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应天府开发区。

和几个月前相比，这里已然是出现了天翻地覆的改变！

原本的荒地变成了宽敞的水泥路，还有一栋栋别致的房舍。

周琛在规划开发区的时候并没有完全参照现代社会的高楼大厦那般设计，一方面的话冶铁水平达不到，暂时不能大批量生产钢筋，无法生产钢筋的话就不方便建设高楼大厦，没有稳定性。

而且高楼大厦如果没有电力之类的配套设施的话生活起来完全不方便，再其次，高楼大厦的寿命很短，哪怕是现代那般科技水平真正建造出来之后最佳使用时间也就是和银行贷款时间打个平，三十年，保养得好一些能到四五十年，但一般来说是撑不到七十年产权期限的。

对于如今的大明来说显然是不合时宜的。

所以针对这样的情况，周琛在最开始进行规划的时候就采用了以平房为主的建设风格，两层小阁楼，主打一个精致，一个有序。

说白了就是建设独栋别墅群。反正土地面积大，不够用再外扩就是了。

土木砖瓦结合的小别墅，精致舒适还有私人空间。事实上这样的建筑成本并不高，现代之所以房子价格贵，纯粹就是靠地皮炒出来的，房地产叠加了金融属性之后，自然价格高昂，但这个价格并不等于其成本。

准确的说，不仅仅是房地产，任何的东西，叠加了杠杆，叠加了金融属性之后，价格都很高，因为其附带了投资价值，就比如古董字画，就比如白酒，成本？有什么成本呢？所谓价值不过是人赋予的罢了。

金融这玩意儿是一把双刃剑，万事万物都是相对的，用好了可以加快发展，可以一份钱不断利用，这就是所谓的杠杆。

拿房地产来举例，地方卖地皮给开发商，开发商报了价格之后付出一小部分钱剩下钱款先欠着，直接拿这个地皮抵押给银行，银行贷款，而这些贷款的钱也不是直接用来还账的，而是用来运营，这些钱可以把房子的框架给搭建起来，然后就可以卖房子，预售卖了房子之后，再拿首付的钱进行建造房子，请工程队，这个环节依旧可以欠账，工程款可以先压着半年甚至一年后结算，至于工人的钱，则是有施工方垫付。

一直到房屋建设完成，购房的人把钱款全部交付，这些钱款开始流向各个地方，大头用来偿还买地剩下的钱给地方ZF，剩下的，一部分给工程队，结清工人工资，剩下的就是开发商的，开发商再拿钱去银行把抵押的钱还掉。

这个过程之中，开发商其实最终只是出了最初购买地皮的一部分款项，剩下的一切都不需要他给钱，钱在流转之中就把差价给赚了。

而其中，资金链断裂也与开发商个人无关，因为他开办的是有限责任公司，所谓有限责任就是责任有限，公司申请破产即可，并不影响个人。

当然，这只是一个环节，真正操作来说的话资金是不会在一个楼盘完整流转的。

比如在买房的人付了首付款之后，这些钱并不一定会用来建设买房者所买的楼盘，而是被开发商挪用去购买另一块地皮，买了地皮再进行抵押，再搭建框架再预售，再拿首付款，然后这些首付款又流向第三个楼盘....

看似是一个完美的循环，可钱不会平白无故产生，之所以可以形成如此的流转就是因为开了杠杆，借了未来的钱。

开发商借了未来购房者的余款，也就是未来自己的盈利，还有未来要交付给工人的工资，未来要偿还地方的买地尾款，这些钱只是被他暂时压住了，被平摊到了各个环节而已。

一旦这期间资金链出现断裂，那就会造成各方损失，楼盘开发烂尾，买房者拿不到房子，工人们拿不到工资，而这其中，银行是没有损失的，因为银行与开发商之间并没有太多联系，买房贷款是由买房者和银行签订的，只要买房者活着，那就要偿还贷款，至于能不能拿到房子，与银行是否亏损无关。而至于土地.....是不是住宅，那不是一纸文件的事情吗？高价还是低价左右不亏就是了。开发商申请破产，倒霉的就是购房者还有工人，并不会对其他各个环节造成太大的影响。

而周琛对于应天府开发区的开发可谓是良心到了极点。

他是纯粹的全款开发，哪怕是有开杠杆也是在风险范围之内。

什么叫做风险之内，就像上文中所说，这些钱只是在一个楼盘内流转，这就约等于买房者集资盖房，开发商统筹全局，银行进行借贷，只是在一个项目中流转的情况下肯定是不会出现资金链断裂的情况的，而最终的结果就是，开发商赚到了利润，地方的地皮卖出了好价钱，银行赚到了利息钱，买房者买到了盖好的房子，工人们拿到了自己的工钱，皆大欢喜。

所谓预防系统性风险就是预防资金链断裂导致的债务堆积，刺破价格泡沫后形成的批量银行贷款违约，毕竟银行用的都是储户的钱，他也是要给储户利息的，如果坏账过多，损失的钱超过了储户利息，那损失的就是储户本金了，一旦储户发现本金受损，钱存银行就有了风险，银行出现信任危机，引发大规模挤兑，产生连锁效应。