第47章 汇贤产业信托（2/2）

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比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%，美国“REITs”从2007年到2009年跌幅超过70%，

化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进，

3、社会风险

社会风险是指大的社会实践带来房地产下跌的风险，社会风险主要有政治运动，暴乱战争等，

比如2019年香港暴乱，就给香港的房地产市场带来了较大的风险，在香港暴乱的那段时间，香港“REITs”出现了不同程度的下跌，

想要化解社会风险的有效途径，是选择社会风险小的国家的“REITs”。

4、汇率风险

汇率风险指在持有“REITs”期间，因“REITs”计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险，很多国家都有“REITs”，“REITs”的计价货币也不同。

“REITs”投资也是一项长期投资，我们持有很可能“REITs”会超过10年，在这期间很可能会出现所有持有“REITs”的计价货币大幅贬值的可能。

化解汇率风险的有效方式是选择货币发行严格法律约束的国家的“REITs”，比如以国际储备货币计价的“REITs”。

5、经营管理风险

由于“REITs”管理团队专业能力不强造成的风险，“REITs”的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而平庸的管理团队却会毁灭其价值。

虽然总体来说“REITs”的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到平庸团队管理的“REITs”。

比如在2007年，美国有些优秀的“REITs”管理团队，在房价高位的时候抛售物业，把“REITs”赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而水平一般的“REITs”管理团队，却在2007年贷款高位买进物业，

这两种水平的管理团队经营管理风险是完全不一样的，

化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的“REITs”，主要从“REITs”的收购历史，派息增长、财务状况，融资能力、几个方面去看。