第59章 房子估价（1/2）

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现在每位都想象一个场景，你有2位好朋友，小A和小B，他俩每人都有1个项目。小A找到你说。的项目现在还没有盈利，现在需要150万增加投资，你投资我吧，如果你投资了我，以后每年只需要再给我10万就行了，什么时候盈利我也不太确定，但是一旦我成功了，我一定加倍回报你。

小B也找到你说，我的项目现在已经盈利了，但是现在需要150万增加投资，你投资我吧。如果你投资了我，以后每年我给你10万分红，后期一旦我成功了，我一定加倍回报你。

那么你投资小A还是小B?

我想正常人都会投资小B对吧?应该没有人会投资小A吧?很多人生活中都明白的事，一到投资领域,期涂了。

张三如果这个价格投资这套房子，就和你投资小A一样。

那么张三看上的这套房子在什么价格才值得投资呢?

其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。

小白如果买这套房子，首付为140万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为3%，

购买税费我们按 5%估算。我们假设房价等于X元时为“好价格”。

则:(4500x12x0.9-60%x70Xx(4.9%+Y%))÷(40%x70X+5%x70X)=3.8%

这里说一下60%x70Xx(4.9%+Y%)为每年房贷还本付息金额。Y怎么计算呢?打开房贷计算器，

张三买这套房子每月还本付息金额12,154元，每年还本付息金额为145,848元，用每年还本付息金额145,848元除以贷款总额210万，可以得出每年还本付息金额与贷款总额的比例为6.95%，已知贷款利率为4.9%，则y=2.05，

在贷款利率为4.90%，每年还本付息的金额大约为贷款额的6.95%，那么以上等式就变成了

（4500×12×0.9-60%×70x×6.95 %）÷（40%×70x+5%×70x）=3.8%

等式求解可以算出x=元，所以张三看上这套房子好价格为元，当房价小于等于元时，投资这套房子基本没有风险，

但是这套房子现在的价格为5万元以后，房价如果真的到了11,807元需要下跌76%，这可能吗？至于房价以后能不能跌到11,807元，我们不知道，从目前的租金水平计算好价格就是小于等于元的价格，

如果后期租金从4500涨到了9000，价格也会有元上移到元，

如果租金从4500涨到了2万的好价格就会有元上一道元，5万元一平的价格就是好价格，值得投资，